專欄
囤房稅2.0七月上路，房價漲幅壓得住？
去年8月政府推出新青安政策，一手打炒房，一手刺激買氣，讓各界霧裡看花。台灣房屋持有成本不高，囤房越來越嚴重，問題在於課稅基準偏低。囤房稅2.0在這樣的基礎下推出，對囤房和空屋問題改善有限，加上租屋和社宅供給不健全、稅制改革緩慢，台灣的居住問題如何解決？
政府打炒房又推優惠購屋政策 房價不減反增？
台灣房價，從蛋黃區一路炒到蛋白、蛋殼區。時任財政部長蘇建榮表示，透過房地合一稅，能夠壓抑潛在的投機需求，讓房價需求面不會因為投機性需求擴大而讓房價上漲。2021年7月實施的房地合一2.0，為了打擊短期投機，課以重稅，結果卻適得其反。
從國泰房地產指數可以看出，房價在2015年短暫修正後，緩步上升，來到2021年，指數呈直線噴發。（圖／獨立特派員）
住商企研室執行總監徐佳馨提到，房地合一稅造成了供給量減少、稅費轉嫁到買方的頭上，甚至假合約等等的這些亂象。台北商業大學財稅系教授黃耀輝也表示，延長囤房的期間，產生了閉鎖效果，房屋的供給量拿到市場賣的少了，拿出來租的也變少，所以房租就上漲。
政府在2023年8月，推出新青安購屋優惠貸款，貸款額度和年限分別增加到1000萬和40年。住商企研室執行總監徐佳馨提到，之後大約1500萬以下的產品，單價可能就會拉得非常高，雖然總價有控制，但在這樣的狀況之下，很多民眾會買到比較偏離行情價格的標的。
新青安政策推出後，讓連續下滑的買賣移轉棟數，一舉超越前四個季度。（圖／獨立特派員）
這項新青安政策，將實施到2026年7月，等到利率補貼和寬限期一過，對於口袋不深的房貸族來說，就是最大的風險。
稅制改革通過 囤房稅2.0有解嗎？
總統大選前，立法院在會期最後一天，壓線通過囤房稅2.0。根據主計總處十年一次的人口普查，台灣將近900萬戶的住宅中，超過110萬戶沒有使用，空屋率為13%。而根據內政部低度用電戶數，空屋率將近9%。
以低度用電的資料來看，金門和宜蘭縣的空屋率全台最高，數量卻不多，反觀六都的空屋數量就很高。（圖／獨立特派員）
根據租客聯盟資料，2015到2020年新增的52萬戶住宅中，拿來自住和出租使用的只有四成六，非自住卻超過五成三。也就是因為這樣，從學界到民間團體，不斷倡議稅制改革。而囤房稅2.0實施後，最大的差別在於，全國歸戶和稅率略為提高。
修法前，一名四戶以上的多屋族，會分別依照各縣市的戶數課稅，稅率從1.5%到3.6%。修法後，改成以全國的總戶數計算，稅率提高為2%到4.8%。（圖／獨立特派員）
修法後，財政部預估能促進房屋有效利用，不過租客聯盟代表廖庭輝說：「根據財政部的估算，這樣的非自住房子，每年需要多繳3500~6200元的稅，這跟我們當時對於這個稅的期待不符合。」
而住商企研室執行總監徐佳馨則說：「30坪公寓40年的房子，它可能一年的房屋稅不到五千塊，縱然乘以四倍，對於業主端來說可能不痛不癢，甚至於還讓他有了一個理由，把它直接反映在租金上面，所以我們認為租金會漲。」
房屋持有成本過低 囤房稅2.0改革了誰？
囤房稅2.0實施後，對建商餘屋會產生比較大的影響。拿到使用執照一年內課徵2%，稅率隨著年限增加，超過五年，課以4.8%的最高稅率。全國待售的5年內新成屋數量，來到8.2萬戶的歷史高點。
租客聯盟代表廖庭輝認為，建商必須繳納囤房稅，對他們來說就會有進一步去販賣的壓力，但多出來的成本，會轉嫁到誰身上？
住商企研室執行總監徐佳馨表示，投資者並不會因為稅負高低，而是會看到底漲不漲得起來，如果有利可圖，他就會留下籌碼。政府當初期待囤屋稅能帶來房屋拋售，可能很難達成。
台北商業大學財稅系教授黃耀輝認為，不論是哪一個版本的囤房稅，定義都過於寬鬆，而台灣的房屋持有成本過低，也導致囤房問題越來越嚴重。房屋稅偏低的主因，在於課稅現值，也就是稅基過低。各國多以實價課稅，但台灣是以房屋構造、屋齡、路段等作為稅基。
租客聯盟認為，房屋稅在地方稅的框架下，難以解決空屋問題，進而倡議中央版的囤房稅，同樣從第4戶開始起徵，加重稅額為現行的5倍，徵收後的稅款納入社宅和租屋補助使用，最重要的是不會波及到出租使用和空屋率高的偏鄉地區。
台灣房價所得比高、社會住宅不足、租屋市場不健全、房價漲幅大，長期位於民怨之首。民眾早已對政府的各項改革失去信心，居住問題，還要壓垮幾個世代？
（※婁雅君 袁宏書／採訪報導）
