王皓民 鄭仲宏 / 採訪報導 黃心亮 / 整理報導高雄市最近幾年，先是台積電宣布設廠，加上科技產業園區布局，吸引人口遷入、房價節節上升。還有新青安貸款政策助長，使得房價漲幅驚人。但除了人口遷移的購屋需求，大批的投機客湧入高雄，已經形成政府不得不介入的情勢。而除了追逐房價之外，高雄的年輕人還有其他安居的選擇嗎？台積電來了！高雄房價正式起飛  簡廷翰，8年級生中段班，半年前在高雄購入人生第一間房，本身從事房地產行業，入行三年多，對高雄房市波動很有感。他說：「大概在三年前台積電宣布，那時有一波漲幅，漲非常多，然後一直到2022年有一個停滯期，就是因為台積電不確定還有沒有要來。一直到去年正式宣布確定之後，房價就正式起飛。」 台積電來了，高雄房價也漲了，而且漲價的區域還不只台積電所在的楠梓區。信義房屋高三區協理周清源說：「其實房地產的環境是跟著議題在走的，高雄大家最清楚的就是台積電的議題，它其實代表的是，高雄它在規劃整個產業科技S廊道的發展。」 國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩說：「從陳菊市長開始，就設了第一個高雄過去20年沒做的和發產業園區，之後有仁武產業園區、楠梓、橋頭，甚至往南走到了小港、旗津一帶，或是前鎮加工作業區，這一連串我們號稱叫S廊帶，因為這樣的佈局，慢慢的產業不管是一路移出或是成長，它自然會有一定的基本盤面。」 科技廠商進駐高雄，也帶動了人口的遷移，加上新的交通路網建設，半導體Ｓ廊帶、5G A IOT 創新園區、亞灣2.0，幾乎成了房市起飛的同義字。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，建設公司也面臨缺工缺料的問題，他並沒有辦法一次開出很大的量去滿足，所以在這樣子需求大於供給的狀況之下，自然房價就往上走。 住宅存量遠高出家戶數？科技產業動這麼高的購屋需求嗎？ 高雄房市價量齊揚，橋頭、楠梓產業園區周邊，三年漲了三倍。信義房屋高三區協理周清源說：「以去年跟同期上半年相比，整個高雄的交易量，大概上升15-30%左右，價位其實也在15-30%左右的漲幅。因為近期有新青安的政策，所以其實政府是蠻鼓勵，可以透過優惠的條件去做購買。」 高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀說：「這一波像台基電的員工，這種高科技比較高收入的客戶，他反而就在市區裡面直接買這種50坪60坪大概2500萬到3000萬。」 可是，科技產業鏈與城市轉型，真的帶得起這麼多購屋需求嗎？國立屏東大學 不動產經營系教授賴碧瑩表示，住宅存量其實遠遠高出家戶數，以高雄市來說，家戶數其實只有110戶，可是住宅存量最新的統計來到120萬，這個數字其實足以支撐。 但賴碧瑩也說：「因為高雄市總人口有275萬，如果假設0到14歲的不買房，14歲以上人頭戶，然後25歲以上就是跟父母借款的，33歲以上比較長進一點的自己買，45歲早就有房。這275萬裡可能就高達了150萬以上。」 除了在地年輕人買房築夢，炒起高雄房價的，還有外來的投資客。賴碧瑩表示，這一群人其實只是想在這裡賺錢後就走人，不是高雄所樂見的，但他們確實在這一次房價的波動過程中佔一定比例。 政府如何抑制炒房？社會住宅有解嗎？ 面對炒房，需要政府拿出有效的政策，因為當房價失控，受害的就是在地年輕人。國鈞從事設計業，兩年前就想買房，原本以為籌到了頭期款就可以順利圓夢，但現實卻並非如此，他說：「以後可能每年每個月都要繳個三萬塊，然後有可能要繳個三四十年，光想到就會覺得好累，好像是一個沒有盡頭的目標。」 年輕購屋族的薪水跟不上房價上漲速度，為了繳房貸，必須犧牲生活品質。為此，高雄市目前規劃新辦兩萬多戶社會住宅，其中有一萬七千多戶預計在2028年完工，另外也有近萬戶包租代管，及七萬多戶租金補貼。但目前高雄市社會住宅的中籤率不到一成，老人戶只能在社宅住12年，時間到了得重新抽籤，青年戶最多只能住6年。 科技業進駐，築起了高雄城市發展的希望，但也成為房價上漲的助燃劑，當抑制炒房、社會住宅等政策，都無法控制火勢，年輕人距離在港都安居的夢，不知道還有多遠。

去年8月政府推出新青安政策，一手打炒房，一手刺激買氣，讓各界霧裡看花。台灣房屋持有成本不高，囤房越來越嚴重，問題在於課稅基準偏低。囤房稅2.0在這樣的基礎下推出，對囤房和空屋問題改善有限，加上租屋和社宅供給不健全、稅制改革緩慢，台灣的居住問題如何解決？ 政府打炒房又推優惠購屋政策 房價不減反增？ 台灣房價，從蛋黃區一路炒到蛋白、蛋殼區。時任財政部長蘇建榮表示，透過房地合一稅，能夠壓抑潛在的投機需求，讓房價需求面不會因為投機性需求擴大而讓房價上漲。2021年7月實施的房地合一2.0，為了打擊短期投機，課以重稅，結果卻適得其反。 從國泰房地產指數可以看出，房價在2015年短暫修正後，緩步上升，來到2021年，指數呈直線噴發。（圖／獨立特派員） 住商企研室執行總監徐佳馨提到，房地合一稅造成了供給量減少、稅費轉嫁到買方的頭上，甚至假合約等等的這些亂象。台北商業大學財稅系教授黃耀輝也表示，延長囤房的期間，產生了閉鎖效果，房屋的供給量拿到市場賣的少了，拿出來租的也變少，所以房租就上漲。 政府在2023年8月，推出新青安購屋優惠貸款，貸款額度和年限分別增加到1000萬和40年。住商企研室執行總監徐佳馨提到，之後大約1500萬以下的產品，單價可能就會拉得非常高，雖然總價有控制，但在這樣的狀況之下，很多民眾會買到比較偏離行情價格的標的。 新青安政策推出後，讓連續下滑的買賣移轉棟數，一舉超越前四個季度。（圖／獨立特派員） 這項新青安政策，將實施到2026年7月，等到利率補貼和寬限期一過，對於口袋不深的房貸族來說，就是最大的風險。 稅制改革通過 囤房稅2.0有解嗎？ 總統大選前，立法院在會期最後一天，壓線通過囤房稅2.0。根據主計總處十年一次的人口普查，台灣將近900萬戶的住宅中，超過110萬戶沒有使用，空屋率為13%。而根據內政部低度用電戶數，空屋率將近9%。 以低度用電的資料來看，金門和宜蘭縣的空屋率全台最高，數量卻不多，反觀六都的空屋數量就很高。（圖／獨立特派員） 根據租客聯盟資料，2015到2020年新增的52萬戶住宅中，拿來自住和出租使用的只有四成六，非自住卻超過五成三。也就是因為這樣，從學界到民間團體，不斷倡議稅制改革。而囤房稅2.0實施後，最大的差別在於，全國歸戶和稅率略為提高。 修法前，一名四戶以上的多屋族，會分別依照各縣市的戶數課稅，稅率從1.5%到3.6%。修法後，改成以全國的總戶數計算，稅率提高為2%到4.8%。（圖／獨立特派員） 修法後，財政部預估能促進房屋有效利用，不過租客聯盟代表廖庭輝說：「根據財政部的估算，這樣的非自住房子，每年需要多繳3500~6200元的稅，這跟我們當時對於這個稅的期待不符合。」 而住商企研室執行總監徐佳馨則說：「30坪公寓40年的房子，它可能一年的房屋稅不到五千塊，縱然乘以四倍，對於業主端來說可能不痛不癢，甚至於還讓他有了一個理由，把它直接反映在租金上面，所以我們認為租金會漲。」 房屋持有成本過低 囤房稅2.0改革了誰？ 囤房稅2.0實施後，對建商餘屋會產生比較大的影響。拿到使用執照一年內課徵2%，稅率隨著年限增加，超過五年，課以4.8%的最高稅率。全國待售的5年內新成屋數量，來到8.2萬戶的歷史高點。 租客聯盟代表廖庭輝認為，建商必須繳納囤房稅，對他們來說就會有進一步去販賣的壓力，但多出來的成本，會轉嫁到誰身上？ 住商企研室執行總監徐佳馨表示，投資者並不會因為稅負高低，而是會看到底漲不漲得起來，如果有利可圖，他就會留下籌碼。政府當初期待囤屋稅能帶來房屋拋售，可能很難達成。 台北商業大學財稅系教授黃耀輝認為，不論是哪一個版本的囤房稅，定義都過於寬鬆，而台灣的房屋持有成本過低，也導致囤房問題越來越嚴重。房屋稅偏低的主因，在於課稅現值，也就是稅基過低。各國多以實價課稅，但台灣是以房屋構造、屋齡、路段等作為稅基。 租客聯盟認為，房屋稅在地方稅的框架下，難以解決空屋問題，進而倡議中央版的囤房稅，同樣從第4戶開始起徵，加重稅額為現行的5倍，徵收後的稅款納入社宅和租屋補助使用，最重要的是不會波及到出租使用和空屋率高的偏鄉地區。 台灣房價所得比高、社會住宅不足、租屋市場不健全、房價漲幅大，長期位於民怨之首。民眾早已對政府的各項改革失去信心，居住問題，還要壓垮幾個世代？ （※婁雅君 袁宏書／採訪報導）

過往在總統大選前，房價幾乎都處於盤整狀態，但是2024大選前，房價不但沒有下跌，還來到歷史高點。去年平均地權條例上路後，不少專家預估，房市將進入修正，但是緊接著推出的新青安政策，讓低迷已久的房市，買氣大增。政府一手打炒房，一手刺激買氣的矛盾政策，讓各界霧裡看花。 台灣房屋持有成本不高，導致囤房越來越嚴重，問題在於課稅基準偏低。囤房稅2.0在這樣的基礎下推出，只會影響四戶以上的多屋族，對囤房和空屋問題，改善有限。台灣房價長年處於不合理狀態，租屋和社宅供給不健全、稅制改革牛步，讓居住問題，越來越嚴重。

延續25年前第一代的無殼蝸牛運動，上個周末巢運夜宿台北市仁愛路豪宅帝寶前，訴求五大居住改革，包括要求廣建社會住宅與擴大租屋市場。當年帶領十萬人夜宿忠孝東路的李幸長這些老蝸牛，25年後都已經由青年而中老年，他們感嘆政府長年來在住宅和土地政策上沒有太多作為，以至於台北市房價25年間漲了三倍，已經不是年輕人負擔得起的，即使租屋市場也有限。 人生能有幾個25年? 2010年政府曾計畫廣建社會住宅，但是到底蓋了多少?真的能實際解決住的問題嗎?無力跟上房價的民眾還是得用錢，向銀行貸款二、三十年來購買，後來還鬧出A7合宜住宅問題。政治人物老是講無地可蓋，但都市空地或閒置的宿舍都相繼規劃成商業區，寧可BOT，說可以促進繁榮也不願釋出，總把社會住宅擺最後，歷經幾任總統與財政部長都如此。雖然25年前夜宿忠孝東路有十萬人，這次巢運只來了兩萬，不免讓推動都市改革的人感到失望，但他們會堅持下去。不管你是無殼蝸牛或是揹著沉重房貸的有殼一族，每天庸庸碌碌工作，這樣的社會環境很難感受到快樂和幸福吧。