婁雅君 袁宏書/ 採訪報導 黃心亮/ 整理報導新青安推行一年來，出現房價飆漲、冒用人頭戶、貸後轉租等亂象，日前財政部也祭出第一波查核。7月下旬又傳出，各家銀行房貸額度達滿水位、祭出限貸令，但買房族可能轉往預售市場。新青安將持續到2026年，成屋和預售屋市場向上比價的結果，對真正的自住者來說，負擔會不會越來越重？新青安貸款帶來反效果？財政部祭出四大措施 去年8月財政部推出新青安貸款，因為還款年限長，最高可以貸到1000萬。雖然是為了協助青年買房，卻在市場低迷之際，成為房市的一股活水，帶動價量齊揚。對30歲的青年來說，想要在新北市中和買一間自己的家，有什麼選擇？海海是新青安購屋者，他買房時，新青安剛推出，因此貸滿40年，貸款額度近八成，幾乎是最好的條件，等到寬限期一過，每月還款金額就會從1.4萬來到2.7萬。 海海說：「這五年內我付的錢，比我過去的租金更便宜。之後對我來說變化太大了，我可能六、七年後就賣掉它了，那四十年跟三十年，對我來說並沒有太大差異。」 根據財政部資料，截至六月底，新青安核貸金額為4849億元，40歲以下佔了將近七成三，房屋總價在1500萬以下的貸款戶占了七成八。只要年滿十八歲皆可申請，沒有年齡上限，看似補助青年的買房政策，卻帶來不少反效果。 住商企研室執行總監徐佳馨說：「定錨到一千萬的時候，有一個程度上面，購屋人他們會盡量想辦法，把貸款的額度借滿，自然而然價格也會被拉抬。」徐佳馨也表示，在單價沒有上限的情況下，預售屋的策略就會選擇蓋坪數相對比較小的房子，造成低總價、高單價的現象。 除此之外，五年寬限期也對投資客有利，徐佳馨說：「買了也不住就去租給人家，所以等於以這種兩頭賺的方式，確實程度上面不甚公平。」 新青安帶動房價上漲 郊區新建案水漲船高 新青安在2023年8月推出，大選期間成為政策利多，為成交量急凍的房市注入一股活水，房價沒等到預期的修正，反而迎來價量噴出。熱到不行的房市，甚至新建案一推出，就出現排隊搶購的現象。 住商企研室執行總監徐佳馨說：「平均地權條例跟房地合一，它會讓物件閉鎖至少五年、市場供給很少，買方跑去先去看預售，覺得建商實在太瘋了，再回頭去看一下成屋，發現成屋更瘋，所以在這種過程裡面，其實買方的挫折感是非常大的。」 新青安不是人人都適合？房價到底要漲到何時？對於有剛性需求並負擔得起的購屋者來說，新青安可以讓資金運用得更靈活，不過1.775的低利率，只到2026年7月底，如果個人條件好，不一定比較划算。房仲業者邱廉証說：「2026年之後，它利率沒有補貼的話，其實就會回歸到原本的利率，大概就是2.275，現在地板利率是2.185，長期持有來看的話，利息是會比較划算的，所以主要是要看你的財務規劃，如果你是要長期持有的話，可能一般利率會比較划算。」另外，能否貸滿40年，以及最高成數，也會依照不同的地段、屋齡，以及貸款者的個人條件而有不同。今年31歲的小康早在2020年，就已經購買預售屋，因為建商延遲交屋，剛好可以使用新青安。沒有房租負擔，27歲以前，每個月可以存下收入的八到九成，加上父母贊助，才有能力付頭期款。面對40年的貸款，雖然是漫漫長路，但是他對於債務有不同的思考。小康說：「看到這幾年通膨的誇張，所以我就覺得，當通膨大於房貸率的話，感覺上債務會越來越小。」不過房仲業者邱廉証也提醒，雖然每個月還款金額較低，但是40年下來，多繳的利息就超過半間房子的價錢。失速的房價，到底要漲到何時？七月下旬多家銀行傳出限貸令，預期對新青安所適用的成屋將產生降溫作用。未來等到經濟放緩，加上房地合一2.0閉鎖的物件釋出後，房市就有機會修正。政府定調新青安立意良善，政策將持續到2026年。雖然各銀行祭出限貸令，但是買屋族可能轉往預售屋市場，可能造成預售屋和成屋不斷地向上比價，對真正的自住者來說，負擔只會越來越重。

王皓民 鄭仲宏 / 採訪報導 黃心亮 / 整理報導高雄市最近幾年，先是台積電宣布設廠，加上科技產業園區布局，吸引人口遷入、房價節節上升。還有新青安貸款政策助長，使得房價漲幅驚人。但除了人口遷移的購屋需求，大批的投機客湧入高雄，已經形成政府不得不介入的情勢。而除了追逐房價之外，高雄的年輕人還有其他安居的選擇嗎？台積電來了！高雄房價正式起飛  簡廷翰，8年級生中段班，半年前在高雄購入人生第一間房，本身從事房地產行業，入行三年多，對高雄房市波動很有感。他說：「大概在三年前台積電宣布，那時有一波漲幅，漲非常多，然後一直到2022年有一個停滯期，就是因為台積電不確定還有沒有要來。一直到去年正式宣布確定之後，房價就正式起飛。」 台積電來了，高雄房價也漲了，而且漲價的區域還不只台積電所在的楠梓區。信義房屋高三區協理周清源說：「其實房地產的環境是跟著議題在走的，高雄大家最清楚的就是台積電的議題，它其實代表的是，高雄它在規劃整個產業科技S廊道的發展。」 國立屏東大學不動產經營系教授賴碧瑩說：「從陳菊市長開始，就設了第一個高雄過去20年沒做的和發產業園區，之後有仁武產業園區、楠梓、橋頭，甚至往南走到了小港、旗津一帶，或是前鎮加工作業區，這一連串我們號稱叫S廊帶，因為這樣的佈局，慢慢的產業不管是一路移出或是成長，它自然會有一定的基本盤面。」 科技廠商進駐高雄，也帶動了人口的遷移，加上新的交通路網建設，半導體Ｓ廊帶、5G A IOT 創新園區、亞灣2.0，幾乎成了房市起飛的同義字。高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，建設公司也面臨缺工缺料的問題，他並沒有辦法一次開出很大的量去滿足，所以在這樣子需求大於供給的狀況之下，自然房價就往上走。 住宅存量遠高出家戶數？科技產業動這麼高的購屋需求嗎？ 高雄房市價量齊揚，橋頭、楠梓產業園區周邊，三年漲了三倍。信義房屋高三區協理周清源說：「以去年跟同期上半年相比，整個高雄的交易量，大概上升15-30%左右，價位其實也在15-30%左右的漲幅。因為近期有新青安的政策，所以其實政府是蠻鼓勵，可以透過優惠的條件去做購買。」 高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀說：「這一波像台基電的員工，這種高科技比較高收入的客戶，他反而就在市區裡面直接買這種50坪60坪大概2500萬到3000萬。」 可是，科技產業鏈與城市轉型，真的帶得起這麼多購屋需求嗎？國立屏東大學 不動產經營系教授賴碧瑩表示，住宅存量其實遠遠高出家戶數，以高雄市來說，家戶數其實只有110戶，可是住宅存量最新的統計來到120萬，這個數字其實足以支撐。 但賴碧瑩也說：「因為高雄市總人口有275萬，如果假設0到14歲的不買房，14歲以上人頭戶，然後25歲以上就是跟父母借款的，33歲以上比較長進一點的自己買，45歲早就有房。這275萬裡可能就高達了150萬以上。」 除了在地年輕人買房築夢，炒起高雄房價的，還有外來的投資客。賴碧瑩表示，這一群人其實只是想在這裡賺錢後就走人，不是高雄所樂見的，但他們確實在這一次房價的波動過程中佔一定比例。 政府如何抑制炒房？社會住宅有解嗎？ 面對炒房，需要政府拿出有效的政策，因為當房價失控，受害的就是在地年輕人。國鈞從事設計業，兩年前就想買房，原本以為籌到了頭期款就可以順利圓夢，但現實卻並非如此，他說：「以後可能每年每個月都要繳個三萬塊，然後有可能要繳個三四十年，光想到就會覺得好累，好像是一個沒有盡頭的目標。」 年輕購屋族的薪水跟不上房價上漲速度，為了繳房貸，必須犧牲生活品質。為此，高雄市目前規劃新辦兩萬多戶社會住宅，其中有一萬七千多戶預計在2028年完工，另外也有近萬戶包租代管，及七萬多戶租金補貼。但目前高雄市社會住宅的中籤率不到一成，老人戶只能在社宅住12年，時間到了得重新抽籤，青年戶最多只能住6年。 科技業進駐，築起了高雄城市發展的希望，但也成為房價上漲的助燃劑，當抑制炒房、社會住宅等政策，都無法控制火勢，年輕人距離在港都安居的夢，不知道還有多遠。