去年8月財政部推出新青安貸款，被視為總統大選的政策利多。因為還款年限長，最高可以貸到1000萬，雖然是為了協助青年買房，卻在市場低迷之際，成為房市的一股活水，帶動價量齊揚，房價上漲的情勢，從六都、新竹，往周邊縣市外溢。 推行一年來，不只房價飆漲，也出現不少亂象–冒用人頭戶、貸後轉租。為了遏止亂象，日前財政部祭出第一波查核，查出1502件違規。7月下旬又傳出，各家銀行今年的房貸額度達滿水位，而祭出限貸令，預期對新青安所適用的成屋將產生降溫作用，但買房族可能轉往預售市場。 新青安將持續到2026年，成屋和預售屋市場向上比價的結果，對真正的自住者來說，負擔會不會越來越重？

總統大選落幕，不少分析指出，民進黨雖然贏得大選繼續執政，不過年輕選票卻大幅流失，高房價引發的民怨可能是主因之一。因此，當選的新任總統賴清德，除了承諾八年要打造百萬戶社宅外，也要擴大租金補貼、放寬新青安房貸條件，囤房稅也將上路。 不過，除了買房或租屋，解決居住難題或許還有第三條路，那就是在歐洲行之有年的合作住宅。合作住宅是指，一群志同道合的人，共同出資興建，打造出符合成員需求的住宅與社區，並共同營運管理。如此一來，能免於建商的剝削，也不用陷入租屋黑市。 在台灣，已經有類似合作住宅的實驗計畫。新北市城鄉發展局和民間組織合作，將一層社宅共26戶的房間，以相對低廉合理的租金租給年輕人，每位住戶都必須參與住宅的公共事務，共同管理他們的居住空間。他們生活的實況如何呢？台灣有機會發展合作住宅嗎？

去年8月政府推出新青安政策，一手打炒房，一手刺激買氣，讓各界霧裡看花。台灣房屋持有成本不高，囤房越來越嚴重，問題在於課稅基準偏低。囤房稅2.0在這樣的基礎下推出，對囤房和空屋問題改善有限，加上租屋和社宅供給不健全、稅制改革緩慢，台灣的居住問題如何解決？ 政府打炒房又推優惠購屋政策 房價不減反增？ 台灣房價，從蛋黃區一路炒到蛋白、蛋殼區。時任財政部長蘇建榮表示，透過房地合一稅，能夠壓抑潛在的投機需求，讓房價需求面不會因為投機性需求擴大而讓房價上漲。2021年7月實施的房地合一2.0，為了打擊短期投機，課以重稅，結果卻適得其反。 從國泰房地產指數可以看出，房價在2015年短暫修正後，緩步上升，來到2021年，指數呈直線噴發。（圖／獨立特派員） 住商企研室執行總監徐佳馨提到，房地合一稅造成了供給量減少、稅費轉嫁到買方的頭上，甚至假合約等等的這些亂象。台北商業大學財稅系教授黃耀輝也表示，延長囤房的期間，產生了閉鎖效果，房屋的供給量拿到市場賣的少了，拿出來租的也變少，所以房租就上漲。 政府在2023年8月，推出新青安購屋優惠貸款，貸款額度和年限分別增加到1000萬和40年。住商企研室執行總監徐佳馨提到，之後大約1500萬以下的產品，單價可能就會拉得非常高，雖然總價有控制，但在這樣的狀況之下，很多民眾會買到比較偏離行情價格的標的。 新青安政策推出後，讓連續下滑的買賣移轉棟數，一舉超越前四個季度。（圖／獨立特派員） 這項新青安政策，將實施到2026年7月，等到利率補貼和寬限期一過，對於口袋不深的房貸族來說，就是最大的風險。 稅制改革通過 囤房稅2.0有解嗎？ 總統大選前，立法院在會期最後一天，壓線通過囤房稅2.0。根據主計總處十年一次的人口普查，台灣將近900萬戶的住宅中，超過110萬戶沒有使用，空屋率為13%。而根據內政部低度用電戶數，空屋率將近9%。 以低度用電的資料來看，金門和宜蘭縣的空屋率全台最高，數量卻不多，反觀六都的空屋數量就很高。（圖／獨立特派員） 根據租客聯盟資料，2015到2020年新增的52萬戶住宅中，拿來自住和出租使用的只有四成六，非自住卻超過五成三。也就是因為這樣，從學界到民間團體，不斷倡議稅制改革。而囤房稅2.0實施後，最大的差別在於，全國歸戶和稅率略為提高。 修法前，一名四戶以上的多屋族，會分別依照各縣市的戶數課稅，稅率從1.5%到3.6%。修法後，改成以全國的總戶數計算，稅率提高為2%到4.8%。（圖／獨立特派員） 修法後，財政部預估能促進房屋有效利用，不過租客聯盟代表廖庭輝說：「根據財政部的估算，這樣的非自住房子，每年需要多繳3500~6200元的稅，這跟我們當時對於這個稅的期待不符合。」 而住商企研室執行總監徐佳馨則說：「30坪公寓40年的房子，它可能一年的房屋稅不到五千塊，縱然乘以四倍，對於業主端來說可能不痛不癢，甚至於還讓他有了一個理由，把它直接反映在租金上面，所以我們認為租金會漲。」 房屋持有成本過低 囤房稅2.0改革了誰？ 囤房稅2.0實施後，對建商餘屋會產生比較大的影響。拿到使用執照一年內課徵2%，稅率隨著年限增加，超過五年，課以4.8%的最高稅率。全國待售的5年內新成屋數量，來到8.2萬戶的歷史高點。 租客聯盟代表廖庭輝認為，建商必須繳納囤房稅，對他們來說就會有進一步去販賣的壓力，但多出來的成本，會轉嫁到誰身上？ 住商企研室執行總監徐佳馨表示，投資者並不會因為稅負高低，而是會看到底漲不漲得起來，如果有利可圖，他就會留下籌碼。政府當初期待囤屋稅能帶來房屋拋售，可能很難達成。 台北商業大學財稅系教授黃耀輝認為，不論是哪一個版本的囤房稅，定義都過於寬鬆，而台灣的房屋持有成本過低，也導致囤房問題越來越嚴重。房屋稅偏低的主因，在於課稅現值，也就是稅基過低。各國多以實價課稅，但台灣是以房屋構造、屋齡、路段等作為稅基。 租客聯盟認為，房屋稅在地方稅的框架下，難以解決空屋問題，進而倡議中央版的囤房稅，同樣從第4戶開始起徵，加重稅額為現行的5倍，徵收後的稅款納入社宅和租屋補助使用，最重要的是不會波及到出租使用和空屋率高的偏鄉地區。 台灣房價所得比高、社會住宅不足、租屋市場不健全、房價漲幅大，長期位於民怨之首。民眾早已對政府的各項改革失去信心，居住問題，還要壓垮幾個世代？ （※婁雅君 袁宏書／採訪報導）

過往在總統大選前，房價幾乎都處於盤整狀態，但是2024大選前，房價不但沒有下跌，還來到歷史高點。去年平均地權條例上路後，不少專家預估，房市將進入修正，但是緊接著推出的新青安政策，讓低迷已久的房市，買氣大增。政府一手打炒房，一手刺激買氣的矛盾政策，讓各界霧裡看花。 台灣房屋持有成本不高，導致囤房越來越嚴重，問題在於課稅基準偏低。囤房稅2.0在這樣的基礎下推出，只會影響四戶以上的多屋族，對囤房和空屋問題，改善有限。台灣房價長年處於不合理狀態，租屋和社宅供給不健全、稅制改革牛步，讓居住問題，越來越嚴重。

社會住宅推動聯盟針對台灣社宅的現況、困境與挑戰進行盤點。並逐一拜訪各黨總統候選人，向他們提出未來社宅推動的幾項建議，包含多元興建、增闢財源、依收入分級租金，及社宅福利計畫等。候選人對這些倡議的回應如何？他們又提出哪些政策來推進社會住宅呢？ 住盟提出社宅輪候制、多元興辦候選人如何回應？ 台灣的居住正義，正面臨巨大挑戰，尤其弱勢與青年族群，更是陷入嚴重的居住困境。在這樣的窘境下，各政黨提出了，要以社會住宅，做為改善弱勢跟青年族群居住問題的重要手段。但問題是，現行社宅採抽籤制，要入住，得靠籤運。 社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如建議，有沒有可能採用輪候制？什麼樣子的條件，什麼樣子的需求，或者有一些急迫性的條件設定在輪候的隊伍上面，對應到可能有需要的民眾。 因此，社宅輪候制，也是住盟對總統候選人倡議的議題。 柯文哲回應，之前台北市就想做輪候制，但還沒做到。賴清德覺得，抽籤制已符合公平性，但會再跟相關同仁研商。侯友宜則表示同意輪候制。 再來，住盟倡議建立社宅多元興辦模式。 OURs都市改革組織研究員廖庭輝表示，比方說有一些公有的閒置房舍，這些閒置房舍本來都是拿來做作為居住使用的，其實只要透過一定的整修跟結構性的檢測，就可以新增出很多的社會住宅。 在規範都市開發應提供社宅部分，柯文哲祭出以交通為導向的都市計畫重整，透過容積轉移增加供給，另包括都更分回及都市計畫調整等多元方式。賴清德認為可透過區段徵收、重劃，取得土地興辦，或透過容積獎勵換取社宅。而侯友宜則表示，可以整體開發地區取得社宅用地。加上公有地參與都更，容積獎勵回饋，政府分回房屋作為社宅。 政府若以新建的方式蓋社宅，增加速度非常有限，難以解決供不應求的情況。未來可開發出更多元的興辦方式，來增加社宅數量。圖/獨立特派員 學者建議從家庭可支配所得訂租金 候選人各有解方 而多元興辦，只是解決社宅問題的一個部分。因此住盟提出了另一項倡議，社宅要真正照顧到經濟弱勢，得更審慎劃分租金折扣級距。 社會住宅推動聯盟辦公室主任林育如觀察，目前中央採取的方式，比方說一般戶可能就是八折，弱勢戶就是再打八折。可是這些身分的後面，經濟條件其實是不一的，因為一般戶也有一些相對經濟弱勢的。 在社宅租金方面，三黨總統候選人的主張是，柯文哲支持，並考慮收入最低的10%民眾，能有精簡便宜的住宅。賴清德說，衛福部與內政部，正擬定分級收費。侯友宜表示若新北市推行成效好，就推廣至全台。 住盟提出，依住戶收入分級租金，也要同步確保補助的財源能夠永續。而社宅財源要永續，也是住盟關心的議題。住盟也倡議，政府要增闢財源以落實可負擔租金。 在台中豐原安康共好社宅裡，飯桌旁總有社工跟住戶們交流，藉機觀察住戶的需求。圖/獨立特派員 台灣已有社福團體進駐社宅服務 未來如何擴大執行？ 開飯時間一到，幾位家裡沒有開伙，或弱勢的住戶，一起來圍爐吃飯。義務煮餐、無償共餐，安康共好社宅的住戶，每個星期二都會有這樣的日常。而這是進駐在安康社宅裡的社會福利基金會，為社區舉辦的。 伊甸基金會台中家庭服務中心組長蕭惠萍表示，吃飯過程會聊聊他們的近況，就會更知道他們在過什麼樣的日子。 社會住宅的住戶，有4成是需要社工幫忙的弱勢。因此住盟倡議，推動像安康社宅一樣，直接讓社福團體和資源，進到社宅幫助弱勢的福利計畫。 對此，柯文哲表示，他在台北市長任內已有推行，且要將這些經驗推廣到全台。賴清德承諾，將研議強化NGO承租社宅，提供弱勢服務。侯友宜說，他在新北市長任內也有推行，贊成社福團體將服務帶入社宅。 2023年立法院三讀通過《社會福利基本法》，明定社宅是社福的重要環節，而社會住宅政策該如何調整，才能實現居住正義，三大黨總統候選人都有各自的想法。選民們可要理性地審視他們的主張。 （※萬真彣 黃政淵／採訪報導）

1月13日就是總統大選投票日，最令台灣民眾有感的「居住正義」，再次成為選戰中，被關注的議題。2023年5月，立法院三讀通過《社會福利基本法》，將社宅納入社會福利的一部分，因此，三黨總統候選人的社會社宅政策，引發熱議。 社會住宅推動聯盟，發布《2024總統大選社宅政策白皮書》，針對台灣社宅的現況、困境與挑戰在哪裡？政府在下一階段又該怎麼做等問題進行盤點。並逐一拜訪各黨總統候選人，向他們提出未來社宅推動的幾項建議，包含多元興建、增闢財源、依收入分級租金，及社宅福利計畫等。候選人對這些倡議的回應如何？他們又提出哪些政策來推進社會住宅呢？

台灣房價高漲，不少人的選擇從買房轉為租房。不過租屋族有三成的人會遇到租屋糾紛，而且也有三成的租屋族，每月付出的租金超過了合理負擔線。關注居住議題的民間團體，號召租屋族成立屬於自己的倡議組織，希望透過團結行動，要求政府解決租屋族的問題。 租房子好難！三成民眾房租超過合理負擔線 台灣居住正義的倡議隨著時空變遷有不同的轉變，隨著不斷上漲的房價，許多人的第一選擇不再是買房而是租房。但在台灣，租屋族要能租得起、租得到、租得好，卻是一大難題。 身為「資深租屋族」的小文，目前租住的是一個頂樓加蓋的獨立空間，除了臥室，也有獨立的客廳跟廚房。在這裡，小文居住時間即將滿二年，算得上是他最長久的落腳點。過去八年，小文以平均一年一次的頻率在雙北地區遷徙，有著豐富的遷徙資歷，也讓他對雙北地區的租屋行情變化感觸良多。 小文說：「房租的話還滿有感的，覺得有在上漲，像我們要換租屋處的時候，會去比較說，如果是用我之前5、6千的預算，還租不租得到，其實現在已經很少了。」 反映國內租金行情的租金指數，從民國100年開始，不但確立了上升態勢，更是一個幾乎每個月都創新高的走勢，也連帶影響租屋者的房租所得比。在一份民間團體最新的問卷中發現，以租金占所得30%的合理負擔來觀察，全台有30.9%的受訪者都超過這個合理負擔線。 租客聯盟籌備會代表廖庭輝說：「超過了三成，其實就代表租金已經嚴重吃掉其他消費，而且這個數字是單純的租金，還沒有把水電、管理費算進去，就已經超過30%。」 全台有三成的租屋族，每月付出的租金超過了所得三成的合理負擔線，尤其在都市地區更為嚴重。（圖／獨立特派員） 租金和生活機能考量下 被忽視的租屋品質 除了租金外，安全也是租屋族的隱憂。租客聯盟籌備會代表廖庭輝表示，許多租屋環境是頂樓加蓋、鐵窗封死，一旦發生火災，連逃生的機會都沒有。但是對於這些租屋族來說沒有其他選擇，可以負擔的價格就是這樣子。 廖庭輝說：「對於租屋選擇考量的因素，請租屋族做出排序，第一名當然是租金，第二是區位，就是交通便利性，第三在意的是周邊的生活機能。」對租屋族來說，居住的安全性，甚至是居住大小、品質，都不會是他們的優先考量。 在民間團體的評鑑中，目前的租屋市場是一種租不起、租不好的現況，不僅如此，租屋糾紛發生比例也不低。在「崔媽媽基金會」每年接到的租屋糾紛申請協助案件中，除了終止租約之外，押金與修繕問題是最常見的糾紛。 崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠說：「房客的押金沒有辦法如數的拿到，因為房東認為這個地方可能有些壞掉或沒有清潔乾淨，先預扣一些費用，這個費用是不是已經有跟房客達成共識，都不確定，所以就會造成押租金返還的糾紛。」 而修繕歸屬的部分，曹筱筠也表示，有很多房東會要求租屋處的「消耗品」使用者付費，但到底哪些是消耗品，如果沒有在合約中明列出來，就會產生認知上的不同。 民眾遇到租屋糾紛，會向政府檢舉或申訴的比例只有4.5%，對於糾紛的處理結果，有高達六成比例的租屋族最後以退讓結束糾紛。（圖／獨立特派員） 租客聯盟籌備會代表廖庭輝說：「目前的租屋的糾紛，通常都是比較小型的標的，不會去請到律師。可能請律師，時間成本、金錢成本，就不只這些錢了，所以絕大多數的模式，都是以退讓來結束這個糾紛。」 租屋族站出來！租客聯盟盼改善租屋環境 民間團體直言，整體租屋市場在高房價的推動下，嚴重向房東傾斜，面對台灣這樣的租屋環境，一個全數由租屋族組成的聯盟即將生成，讓租屋族團結起來，要求政府解決租屋問題。 崔媽媽基金會執行祕書蔡亞芳說：「希望明年可以把租客聯盟這個團體立案，在立案前，現在是由崔媽媽基金會，還有OURs都市改革組織等團體在協助前期的籌備。」 長期關注居住議題的民間團體，出面號召第一線的租屋族成立屬於自己的倡議組織，而在組織立案之前，也會以一系列的課程為成員暖身。未來除了為自己權益發聲倡議，培力的民間團體期待租客聯盟能發揮互助功能，透過互助合作，提供陪同看屋、議價、簽約等服務，避免入住後糾紛的發生。 1989年無殼蝸牛運動，是台灣居住運動、倡議居住權利的啟蒙，從希望買得起房子，到現在只求「租得起」，看起來似乎是運動的倒退。但民間團體卻認為，這其實是改變台灣居住結構的機會，希望未來在居住型態上，民眾可以有更多不同的選擇，讓租屋市場更加健全。 （※李婕綾 許中熹／採訪報導） 黃郁婷/編輯

台灣居住正義的倡議隨著時空變遷有不同的轉變。台灣房價高漲，不少人的選擇從買房轉為租房。不過租屋族有三成的人會遇到租屋糾紛，而且也有三成的租屋族，每月付出的租金超過了所得三成的合理負擔線。 關注居住議題的民間團體，出面號召第一線的租屋族成立屬於自己的倡議組織，希望透過租屋族團結行動，要求政府解決租屋族的問題，達到租得起、租得到、租得好的三大訴求。

為了落實居住正義，2016年政府提出8年20萬戶社會住宅的目標，到現在全國社宅興建達成率，包含興建中還有已經決標待開工的，有4萬8千多戶，再加上包租代管的2.4萬戶，距離目標還有一段距離。 為了擴大推動社宅政策，內政部近期也積極在研擬，希望針對一些因爲疫情經營困難的旅館，來鼓勵他們轉為社會住宅。對此，旅館業的反應不一，有業者表示支持，但也有業者認為旅館和社宅原本設計規劃的差別就很大，要如何改裝？除了硬體改裝費用，套房的租金要怎麼計算？如何補助？都是直接影響業者參與意願的關鍵。

1989年台灣規模最大的居住權運動–無殼蝸牛運動，至今超過三十年。六年前，多個關注居住議題的民間組織，組成巢運團體接續推動居住改革。 今年二月，巢運宣布，將啟動新一波改革倡議。有別於過去兩次，以夜宿模式來開啟運動，這一次的行動非常有創意，他們開了一家房屋仲介公司–天龍房屋，以行動藝術的方式和社會議題結合倡議。一起來看看巢運新的居住改革方向。

為了解決居住問題，行政院訂下8年20萬戶社會住宅的目標，其中有12萬戶是政府興建，有8萬戶是利用民間空餘屋，由業者包租或代管，出租給一般戶及弱勢戶，也就是所謂包租代管政策。 推動過程政府祭出房東減稅優惠、全額補助業者的服務費、提供弱勢租金補貼。但政策上路四年來，全台卻只有一萬四千多戶成功媒合的包租代管案例，也發生了部分的糾紛個案，甚至在台北市還有開價四、五萬元的社會住宅包租代管物件引發爭議。究竟什麼是包租代管？目前政策推動遇到哪些瓶頸？又能不能真正幫助到需要租屋的族群？